Hier gibt es eine Berechnungshilfe zur Wirtschaftlichkeit im Einzelfall.

Machen wir uns zunächst klar, worum es bei der Wirtschaftlichkeit für einen Verbraucher geht:

1. Das Ziel für einen Kauf oder eine Investition ist die davon erwartete Dienstleitung. Bei der Heizung ist das z.B. ein im Winter komfortabel beheizter Raum.
2. Oft kann das Ziel auf verschiedenen Wegen erreicht werden. In unserem Beispiel eben durch einen Elektrostrahler, den Betrieb der Zentralheizung OHNE eine verbesserte Wärmedämmung oder der Betrieb MIT einer verbesserten Wärmedämmung,… (die Liste lässt sich fortsetzen).
3. Jeder der Wege lässt regelmäßig Kosten entstehen: in Einzelfällen könnten diese Null¹⁾, durchaus aber auch negativ sein²⁾.
4. Eine Wirtschaftlichkeitsbestimmung kann immer nur in einem Vergleich solcher Kosten verschiedener Wege bestehen: Oft gibt es einen 'üblicherweise gewählten Weg', den wir als Referenz verwenden können. In unserem Beispiel ist das der normale Betrieb der Zentralheizanlage (wie gebaut) mit dem Energieträger, wie er bei dieser Anlage gewählt ist.
5. Dass die Bewertung oft schwierig erscheint, liegt vor allem daran, dass es unterschiedliche Kostenarten gibt - und dass die Kosten je nach Art zu verschiedenen Zeitpunkten anfallen. Außerdem, dass es oft nicht einfach ist, künftige Kosten hinreichend sicher abzuschätzen³⁾.
6. Für die Bewertung gibt es allerdings seit vielen Jahrzehnten eingeführte finanzmathematische Methoden - die z.B. in der Industrie regelmäßig angewendet werden und die sich gut bewährt haben. Diese sind auch leicht 'einsichtig', wir werden im Folgenden auf die grundlegende davon, nämlich die Bestimmung des Gegenwartswerts der Lebenszykluskosten eingehen und erkennen, dass dies tatsächlich eine Methode ist, um vernunftbasierte Entscheidungen zu erleichtern. In einer Abwandlung kann der Gegenwartswert auch in eine jährlich gleiche Zahlung, eine sog. Annuität, verwandelt werden.

In allen von uns dargelegten Angaben zur Wirtschaftlichkeit legen wir diese hier beschriebene Methode zu Grunde. So lassen sich unterschiedlichste Maßnahmen am zuverlässigsten vergleichen; das Ergebnis erlaubt dann die Auswahl der Maßnahme, bei der wir 'am Ende' am meisten Geld verfügbar behalten.

Kurzdefinition: Der Gegenwartswert eines Weges ist der gesamte Beitrag, der heute bereit gestellt werden müsste, um alle Kosten des betrachteten Wegs über die Nutzungsdauer der Dienstleistung zu finanzieren. Wichtig dabei ist: (1) Es müssen ALLE anfallenden Kosten berücksichtigt werden, also z.B. Anschaffungskosten, Wartungskosten, evtl. Erneuerungskostenaufwand, Energiekosten und alles, was sonst evtl. noch anfällt. (2) Fallen Kosten erst z.B. in elf Jahren an (oder laufen da Einnahmen ein), dann müssen diese Beträge auf ihren gegenwärtigen Wert zurück gerechnet werden. Wir geht das? Zunächst muss die Höhe dieser künftigen Kosten abgeschätzt werden - da sind evtl. Teuerungsraten zu berücksichtigen, z.B. steigende Energiepreise. Sodann ist der Gegenwartswert geringer, denn um z.B. für 1 € Strom zu kaufen im Jahr 2035 muss ich heute nur 80,4 Cent zurücklegen, denn die haben sich bei 2% Zins bis 2035 auf 1 € Einlage erhöht⁴⁾.

Etwas detaillierter:

• Einfach ist das für alle Geldströme, die bereits am Anfang (eben in der Gegenwart) stattfinden. Die gehen einfach mit ihrem nachgewiesenen Betrag (z.B. Rechnung) in die Bilanz ein: Weil wir es auf der Verbraucherseite i.a. mit Kosten zu tun haben, rechnen wir hier, wenn nicht anders vermerkt, mit einem positiven Vorzeichen für Ausgaben⁵⁾. Werden Güter veräußert, so können diese nach dieser Vorzeichenwahl wie 'negative Kosten' angesetzt werden - das wäre z.B. der Fall, wenn das alte ausgebaute Fenster verkauft wird.
• Geldströme, die im Jahre $n$ nach heute stattfinden, werden zunächst auf realen Wert von heute korrigiert und dann mit dem Kalkulationszinsfuß 'zurückgezinst'. Dieser Prozess ist einfach zu verstehen: Um das Geld für einen Kauf im Jahre n verfügbar zu haben, muss ich heute bei einem Zinsfuß $p$ dem Betrag dividiert durch $(1+p)^n$ teilen⁶⁾. So erhalte ich den Gegenwartswert einer künftigen Zahlung.
• Handelt es sich um jährlich wiederkehrende Zahlungen⁷⁾, deren Betrag konstant beleibt, dann lassen sich für N Jahre alle die rückgezinsten Beträge zu einem Gesamt-Barwert zusammenfasen, der dann das $\frac{1-(1+p)^{-N}}{p}$-fache der jährlichen Zahlung (in realen Preisen; $p$ ist der Realzins) entspricht. Beispiele für die Größenordnung dieser Barwertfaktoren finden sich hier: zur Barwerttabelle.

Im Gegensatz zum Gegenwartswert und der annuitätischen Rechnung ist die „Amortisationszeit“ eine irreführende Bewertung. Weil diese aber leider auch heute noch ein sehr weit verbreitetes Täuschungsmittel ist, veranschaulichen wir die Irreleitung an ein einigen Beispielen.

Merkpunkt: Amortisationszeiten sind irrefühernd!

Beispiel 1: Ein altes undichtes Fenster wird mit Hilfe von Klebebändern nachgedichtet. Das kostet 12,50 Je Fenster - und es 'bringt' eine Energiekosteneisntaprung von 5 € pro Jahr., daraus ergibt sich eine Amortisationszeit von 12,5/5 = 2,5 Jahre. Das sieht doch toll aus! (?)
Jetzt kommt's aber: Das hält nur ein Jahr! Diese Maßnahme mit der angeblich kurzen Amortisation führt in Wahrheit zu einem Verlust von rund 7,50 € in diesem einen Jahr, in der sie wirksam ist.

Beispiel 2: Ein Zweischeiben-Isolierverglastes Fenster wird mit einer (vgl. Fensterfolie) verbessert. Das kostet 2,5 €/m² und bringt rund 1,5 €/(m²a) an Einsparung. Die Amortisationszeit wäre hier 1,67 Jahre. Nun hängt alles davon ab, wie lange dieses verbesserte Fenster in dieser Form weiter genutzt wird - sind das z.B. zwei Jahre, so würde sich das 'gerade so eben' lohnen. Auch hier gibt die Amortisationszeit keinen Anhaltspunkt dafür, wie gut sich die Maßnahme tatsächlich rechnet. Mit der Gegenwartsmethode erhalte ich diese Aussage: Hält das zwei Jahre, dann beträgt die Einsparung insgesamt rund 41 Cent je m² so nachgebesserter Fläche.

Beispiel 3: Wir bleiben bei dieser Zweischeiben-Isolierverglasung. jetzt ersetzen wir das ganze Fenster durch ein neues, gutes dreifachverglastes (vgl. Fenstereinbau). Das kostet jetzt stolze 250 €/m² plus rund 150 € für den Einbau. Es bringt in dieser Konstellation rund 23 €/(m²a) an Einsparung. Die Amortisationszeit wäre hier also rund 17 Jahre - und das klingt für viel „wenig attraktiv“. Aber: So ein Fenster hält üblicherweise 40 Jahre und ein gutes und dicht eingebautes wahrscheinlich noch länger. Die Energiekosteneinsparung über diese Nutzungszeit bestimmt sich dann zu rund 629 € je Quadratmeter - es bleiben im Gegenwartswert, abzüglich der Investition, rund 229 €. Das ist ein satter Gewinn - und auch hier gibt die Amortisationszeit nicht nur keinen Anhaltspunkt dafür, wie gut sich die Maßnahme tatsächlich rechnet, sondern setzt sogar ein falsches Signal. Mit der Gegenwartsmethode erhalte ist die Aussage korrekt.

Oft wird ein Problem darin gesehen, das 'viele Geld' für eine Anfangs-Investition nicht zu haben. Das ist aber nur scheinbar ein Problem: Denn finanzieren kann ich solche Investitionen an einem Gebäude z.B. durch einer Hypothekenkredit: Bei 2% effektivem Realzins kostet mich das neue Fenster dann rund 14,6 €/m² jedes Jahr an Zins und Tilgung (real) während ich gleichzeitig die genannten 23 €/(m²a) jährlich einspare: Ich habe so dann von Anfang an mehr Geld verfügbar als ohne diese Investition.

Ein paar weitere Punkte, die in diesem Zusammenhang oft angeführt werden:

• „Ich bekomme aber so einen Kredit dafür nicht bei der Bank.“ Als solide geltende Gebäudeeigentümer sollten dieses Problem nicht haben; vorkommen kann es, wenn das Objekt ohnehin schon bis zur Grenze belastet ist; das ist ein Fehler im Bewertungssystem der Banken, der behoben werden sollte⁸⁾. Manchmal wollen sich Banken mit solch 'kleinen Investitionen' nicht abgeben. Auch dafür könnten sich verbesserte Bedingungen schaffen lassen. Alternativ kann der Eigentümer das Geld auch aus Eigenkapital aufbringen - ökonomisch sauber gerechnet, wird es für die allermeisten Eigentümer nicht einfach sein, alternative Anlagen mit mehr als 2% realer Verzinsung zu finden, die nicht jeweils hohe Risiken bergen⁹⁾
• „Solange steht mein Haus doch gar nicht“. Das ist ein gewichtiges Argument, wenn es zutrifft. In diesem Fall müsste die Betrachtungszeit auf die Restlebensdauer des Gebäudes verkürzt werden. Allerdings, in der großen Mehrheit aller Fälle trifft das objektiv nicht zu - Gebäude 'stehen' in Deutschland üblicherweise weit länger als 90 Jahre. Die Gebäude-Nutzungsdauer kann insbesondere dadurch erhöht werden, dass die Qualität des Witterungsschutzes verbessert wird - das geschieht z.B. durch ein neues, besseres Fenster und insbesondere durch eine verbesserte außenliegende Wärmedämmung.
• „Das ist in meinem Alter nicht mehr interessant“. Da ist es sinnvoll, mit den Angehörigen über die Perspektiven der weiteren Nutzung des Gebäudes zu reden. Ökonomisch sollte das Alter des Eigentümers keine Rolle spielen, für den Wert eines genutzten Gebäudes ist dessen Qualität die entscheidende Größe. Zudem: erfolgt die Finanzierung über einen Hypothekenkredit, spart der Eigentümer unabhängig von seinem Alter von Anfang an jedes Jahr etwas ein.
  
  

Für die Mehrzahl der Menschen ist der Umgang mit Kapitalwerten, also auf die Gegenwart umgerechneten Lebenszykluskosten ungewohnt; wenige können sich darunter anschaulich etwas vorstellen oder darauf basierend Entscheidungen treffen. Viel einfacher im Kopf vergleichbar sind auf jährlich anfallende Raten umgelegte Gesamtkosten¹⁰⁾. Die Zusammenhänge sind aber mit den hier dargestellten Werkzeugen bereits leicht auch so darstellbar: Schließlich war der Gegenwartswert z.B. der Energiekosten nichts anderes als die auf heutigen Wert zurückgezinste jährliche Rate der Energiekosten; diese liegen bereits in Jahresraten vor, wir können es somit bei diesem Kostenbeitrag einfach dabei lassen. Die Kapitalkosten allerdings kennen wir bisher nur mit ihrem gegenwärtigen Wert, eben der Investition. Wenn wir das notwendige Bargeld für eine solche Investition nicht haben, werden wir uns das Geld bei der Bank ausleihen - und zahlen dann jährlich Tilgung+Zins+Zinseszins: Das ist aber genau eine jährliche Rate die mit gleichen Zinsen p zurückgezinst auf die ursprüngliche Höhe der Investition führt. Damit können wir die jährliche Rate des Kapitaldienstes für einen solchen Kredit als „eins durch“ den Barwertfaktor angeben - wir nennen dies den Annuitätenfaktor a_p,N und es gilt

$\displaystyle{a_{p,N}=\frac{p}{1-(1+p)^{-N}}}$

in Übereinstimmung mit der Formel, die bei den Banken für die Jahresraten des Kapitaldienstes verwendet wird. Dabei werden über N Jahre konstanten Konditionen angenommen.

Eine Tabelle mit Annuitätenfaktoren findet sich hier: zur Annuitätentabelle.

Beispiel: Nehme ich einen Hypothekenkredit zu nominal 3,5% Zins mit einer Laufzeit von 15 Jahren auf, so ergibt sich ein Annuitätenfaktor von nominal 8,7%. Ich kann allerdings vereinbaren, dass am Ende der Kreditlaufzeit immer noch eine Restschuld besteht, die ich dann über einen Anschlusskredit abzahle. Dadurch werden die Annuitäten geringer - sie lassen sich so auf den Gesamtlebenszyklus N umverteilen: Genau genommen kenne ich heute die künftigen Zinsen für den Anschlusskredit nicht. So, wie die Welt heute aussieht, dürften diese Zinsen allerdings eher niedriger sein als die heutigen; zudem ist es korrekt, hier mit den Realzinsen (und nicht mit den nominalen Werten) zu rechnen, denn die zukünftigen Kosten sind jeweils um die allgemeine Inflation zu bereinigen: Der korrekte Ansatz für diese Berechnung ist daher die über den Lebenszyklus N (=40 Jahre für eine bauliche Maßnahme) mit dem Realzins $p_{real}=\frac{1+p_{nom}}{1+i}-1$ angesetzte Annuität, die sich aus der Tabelle mit 2% Realzins zu 3,66% ergibt.

Darüber gehen die Meinungen oft sehr weit auseinander: Vor allem hängen die Antworten stark von den Umständen ab, in denen die Person steht, welche eine Einschätzung der Wirtschaftlichkeit vornehmen will. Die dann gewählten Werte sind in vielen Fällen auch subjektiv, oft mehr von Wünschen und von Werbung beeinflusst als von realistischen Eischätzungen. Wir erklären hier, welche Ansätze wir für realistisch halten und geben auch ein 'Fehlerband' an, innerhalb dessen sich die zukünftigen Werte abspielen könnten.

Wir beziehen zunächst Position: Für den Entscheidungsträger bzgl. einer Maßnahme an einem Gebäude ist naheliegend, dass es sich um den Besitzer dieses Gebäudes handelt. Auch von diesen gibt es ein breites Spektrum in recht unterschiedlichen Situationen. Ganz überwiegend sind es für die relevanten Fälle aber Besitzer von Einfamilienhäusern oder Eigentumswohnungen, die sie jeweils auch selbst oder zumindest in der Familie nutzen¹¹⁾

Diese Personen haben sich das „Häuschen“ meist über lange Zeiträume erspart bzw. die Eigentumswohnung über einen Kredit gekauft. Sie verfügen nicht selten über ein gewisses, aber nicht allzu üppiges Eigenkapital über den Hausbesitz hinaus und überlegen in allen Einzelfällen sehr genau, wofür sie ihr Geld einsetzen wollen.

• Haben sie Eigenkapital, so sind sie oft auf der Suche nach 'lukrativen' Anlageformen. Dabei werden sie von vielen Finanzexperten beraten, deren Rat jedoch leider ganz oft mehr von den Interessen der entsprechenden Institution¹²⁾ bestimmt ist als von den Anliegen der Beratenen. So wird da heut oft die Anlage in 'Risikokapital' empfohlen, von denen hohe Renditen versprochen werden - wobei Risiko eben genau das bedeutet: Risiko. Hier gibt es also ein nicht geringes Risiko, mit der Anlage sogar Geld zu verlieren - statt der in Aussicht gestellten Gewinne. Seriöse Berater raten daher auch meist dazu, nur einen Teil des Vermögens so anzulegen - wodurch insbesondere bei den nicht sehr Vermögenden die hochverzinsten (risikoreichen) Anlagen praktisch gar nicht in Frage kommen. Weniger riskante Anlagen werden heute kaum noch zu nennenswerten effektiven Zinsen verzinst - wenn ich als kleiner Anleger eine einigermaßen sichere Anlage bei rund 2% effektivem Jahreszins (nominal) erhalten kann, bin ich ziemlich gut bedient. Risikoreichere Anlagen müssten finanzmathematisch mit dem Ausfallrisiko gewichtet werden - unsere These ist, dass diese letztlich wieder für Kleinanleger auf eine ähnliche Größenordnung führt. Fazit: Um 2% nominale Eigenkapitalverzinsung ist ein für Kleinanleger schon recht optimistischer Ansatz.
• Oft liegt der Fall vor, in dem nicht viel Eigenkapital vorhanden ist oder in dem dieses nicht für Maßnahmen am Gebäude ausgegeben werden soll. In diesem Fall kann eine Besitzer einer Immobilie einen Hypothekenkredit aufnehmen: Für Fremdkapital sind daher die Hypothekenzinsen der korrekte Maßstab. Die nominalen effektiven Jahreszinsen lagen dabei vor 2022 längjährig zwischen 0,5% und 2,5%; sie waren kurzfristig während des Energiepreisschubs 2022 auf bis zu 4% gestiegen, liegen aber 2024 wieder in einem Bereich zwischen 3 und 3,5%. Ein Ansatz von nominal 3,5% effektiv liegt daher derzeit auf der sicheren Seite.

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