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--- baulich:wirtschaftlich [2024/04/02 14:05] – [Warum Amortisationszeiten irreführend sind] wfeist
+++ baulich:wirtschaftlich [2024/04/03 20:43] (aktuell) – [Vom Standpunkt Besitz eines Gebäudes, das zumindest zum Teil selbst genutzt wird] wfeist
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   - Das Ziel für einen Kauf oder eine Investition ist die davon erwartete Dienstleitung. Bei der Heizung ist das z.B. ein im Winter komfortabel beheizter Raum.
   - Oft kann das Ziel auf verschiedenen Wegen erreicht werden. In unserem Beispiel eben durch einen Elektrostrahler, den Betrieb der Zentralheizung OHNE eine verbesserte Wärmedämmung oder der Betrieb MIT einer verbesserten Wärmedämmung,... (die Liste lässt sich fortsetzen).
-  - Jeder der Wege lässt regelmäßig Kosten entstehen: in Einzelfällen könnten diese Null((selten)), durchaus aber auch negativ sein((dann sind es stattdessen Einnahmen; das gibt es bei Verbrauchern eher noch seltener, kann aber Vorkommen (z,B. bei einer netzgekoppelten PV-Anlage) )).
+  - Jeder der Wege lässt regelmäßig Kosten entstehen: in Einzelfällen könnten diese Null((selten)), durchaus aber auch negativ sein((dann sind es stattdessen Einnahmen; das gibt es bei Verbrauchern eher noch seltener, kann aber vorkommen (z,B. bei einer netzgekoppelten PV-Anlage) )).
   - Eine Wirtschaftlichkeitsbestimmung kann immer nur in einem Vergleich solcher Kosten verschiedener Wege bestehen: Oft gibt es einen 'üblicherweise gewählten Weg', den wir als Referenz verwenden können. In unserem Beispiel ist das der normale Betrieb der Zentralheizanlage (wie gebaut) mit dem Energieträger, wie er bei dieser Anlage gewählt ist.
   - Dass die Bewertung oft schwierig erscheint, liegt vor allem daran, dass es unterschiedliche Kostenarten gibt - und dass die Kosten je nach Art zu verschiedenen Zeitpunkten anfallen. Außerdem, dass es oft nicht einfach ist, künftige Kosten hinreichend sicher abzuschätzen((Hier gibt es einen ersten Hinweis darauf, warum keine Wirtschaftlichkeitsrechnung beanspruchen kann, auf den Pfennig genau zu sein: Niemand kann heute z.B. den künftigen Strompreis mit Sicherheit prognostizieren.)).
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 =====Der Gegenwartswert=====
-Kurzdefinition: Der Gegenwartswert eines Weges ist der gesamte Beitrag, der heute bereit gestellt werden müsste, um alle Kosten des betrachteten Wegs über die Nutzungsdauer der Dienstleistung zu finanzieren. Wichtig dabei ist: (1) Es müssen **ALLE anfallenden Kosten** berücksichtigt werden, also z.B. Anschaffungskosten, Wartungskosten, evtl. Erneuerungskostenaufwand, Energiekosten und alles, was sonst evtl. noch anfällt. (2) Fallen Kosten erst z.B. in elf Jahren an (oder laufen da Einnahmen ein), dann müssen diese Beträge auf ihren **gegenwärtigen Wert** zurück gerechnet werden. Wir geht das? Zunächst muss die Höhe dieser künftigen Kosten abgeschätzt werden - da sind evtl. Teuerungsraten zu berücksichtigen, z.B. steigende Energiepreise. Sodann ist der Gegenwartswert geringer, denn um z.B. für 1 € Strom zu kaufen im Jahr 2035 muss ich heute nur 80,4 Cent zurücklegen, denn die haben sich bei 2% Zins bis 2035 auf 1 € Einlage erhöht((wobei die konkreten Zahlen hier nur zur Illustration verwendet wurden. Wie hoch ich den für mich erzielbaren Zins einschätze, ist eine Frage, auf die wir weiter unten eingehen)).\\
+Kurzdefinition: Der Gegenwartswert eines Weges ist der gesamte Beitrag, der heute bereit gestellt werden müsste, um alle Kosten des betrachteten Wegs über die Nutzungsdauer der Dienstleistung zu finanzieren. Wichtig dabei ist: (1) Es müssen **ALLE anfallenden Kosten** berücksichtigt werden, also z.B. Anschaffungskosten, Wartungskosten, evtl. Erneuerungskostenaufwand, Energiekosten und alles, was sonst evtl. noch anfällt. (2) Fallen Kosten erst z.B. in elf Jahren an (oder laufen da Einnahmen ein), dann müssen diese Beträge auf ihren **gegenwärtigen Wert** zurück gerechnet werden. Wie geht das? Zunächst muss die Höhe dieser künftigen Kosten abgeschätzt werden - da sind evtl. Teuerungsraten zu berücksichtigen, z.B. steigende Energiepreise. Sodann ist der Gegenwartswert geringer, denn um z.B. für 1 € Strom zu kaufen im Jahr 2035 muss ich heute nur 80,4 Cent zurücklegen, denn die haben sich bei 2% Zins bis 2035 auf 1 € Einlage erhöht((wobei die konkreten Zahlen hier nur zur Illustration verwendet wurden. Wie hoch ich den für mich erzielbaren Zins einschätze, ist eine Frage, auf die wir weiter unten eingehen)).\\
 Etwas detaillierter:\\
   * Einfach ist das für alle Geldströme, die bereits am Anfang (eben in der Gegenwart) stattfinden. Die gehen einfach mit ihrem nachgewiesenen Betrag (z.B. Rechnung) in die Bilanz ein: Weil wir es auf der Verbraucherseite i.a. mit Kosten zu tun haben, rechnen wir hier, wenn nicht anders vermerkt, mit einem positiven Vorzeichen für Ausgaben((in der Betriebswirtschaftslehre wird das Verfahren vor allem auf Unternehmen angewendet und es werden dann Einnahmen positiv, Ausgaben negativ gerechnet)). Werden Güter veräußert, so können diese nach dieser Vorzeichenwahl wie 'negative Kosten' angesetzt werden - das wäre z.B. der Fall, wenn das alte ausgebaute Fenster verkauft wird.
-  * Geldströme, die im Jahre $n$ nach heute stattfinden, werden zunächst auf realen Wert von heute korrigiert und dann mit dem Kalkulationszinsfuß 'zurückgezinst'. Dieser Prozess ist einfach zu verstehen: Um das Geld für einen Kauf im Jahre n verfügbar zu haben, muss ich heute bei einem Zinsfuß $p$ dem Betrag dividiert durch $(1+p)^n$ teilen((weil das heute zurückgelegt Geld bis dahin inkl. Zins und Zinseszins dann diesen Wert haben wird)). So erhalte ich den Gegenwartswert einer künftigen Zahlung.
+  * Geldströme, die im Jahre $n$ nach heute stattfinden, werden zunächst auf realen Wert von heute korrigiert und dann mit dem Kalkulationszinsfuß 'zurückgezinst'. Dieser Prozess ist einfach zu verstehen: Um das Geld für einen Kauf im Jahre n verfügbar zu haben, muss ich heute bei einem Zinsfuß $p$ den Betrag durch $(1+p)^n$ teilen((weil das heute zurückgelegte Geld bis dahin inkl. Zins und Zinseszins dann diesen Wert haben wird)). So erhalte ich den Gegenwartswert einer künftigen Zahlung.
-  * Handelt es sich um jährlich wiederkehrende Zahlungen((wie z.B. für eine Reinigungskraft)), deren Betrag konstant beleibt, dann lassen sich für //N// Jahre alle die rückgezinsten Beträge zu einem Gesamt-Barwert zusammenfasen, der dann das $\frac{1-(1+p)^{-N}}{p}$-fache der jährlichen Zahlung (in realen Preisen; $p$ ist der Realzins) entspricht. Beispiele für die Größenordnung dieser Barwertfaktoren finden sich hier: **[[/grundlagen/wirtschaftlichkeit/wirtschaftlichkeit_von_baulichen_energiesparmassnahmen/barwerttabelle|zur Barwerttabelle]]**.
+  * Handelt es sich um jährlich wiederkehrende Zahlungen((wie z.B. für eine Reinigungskraft)), deren Betrag konstant beleibt, dann lassen sich für //N// Jahre alle die rückgezinsten Beträge zu einem Gesamt-Barwert zusammenfassen, der dann das $\frac{1-(1+p)^{-N}}{p}$-fache der jährlichen Zahlung (in realen Preisen; $p$ ist der Realzins) entspricht. Beispiele für die Größenordnung dieser Barwertfaktoren finden sich hier: **[[/grundlagen/wirtschaftlichkeit/wirtschaftlichkeit_von_baulichen_energiesparmassnahmen/barwerttabelle|zur Barwerttabelle]]**.\\
+Bei geringen Zinsen ist der Barwertfaktor ungefähr gleich der Lebensdauer: Es fallen also, wo wie oft von den Menschen erwartet, "Zahl der Jahre" mal die jährliche Kosten an. ja höher die Zinsen sind, desto unbedeutender werden Zahlungen in der Zukunft; maximal kann der Barwertfaktor den Wert 1/Zins annehmen.
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 =====Warum Amortisationszeiten irreführend sind=====
-Im Gegensatz zum Gegenwartswert und der annuitätischen Rechnung ist die "Amortisationszeit" eine irreführende Bewertung. Weil diese aber leider auch heute noch ein sehr weit verbreitetes Täuschungsmittel ist, veranschaulichen wir die Irreleitung an ein einigen Beispielen.
+Im Gegensatz zum Gegenwartswert und der annuitätischen Rechnung führt die "Amortisationszeit" zu einer irreführenden Bewertung. Weil diese aber leider auch heute noch ein sehr weit verbreitetes Täuschungsmittel ist, veranschaulichen wir die Irreleitung an ein einigen Beispielen.
-**Merkpunkt: Amortisationszeiten sind irrefühernd!**\\
+**Merkpunkt: Amortisationszeiten sind irreführend!**\\
 **Beispiel 1**: Ein altes undichtes Fenster wird mit Hilfe von Klebebändern nachgedichtet. Das kostet 12,50 je Fenster - und es 'bringt' eine Energiekosteneinsparung von 5 € pro Jahr, daraus ergibt sich eine Amortisationszeit von 12,5 / 5 = **2,5 Jahre**. Das sieht doch toll aus! (?)\\
 Jetzt kommt's aber: **Das hält nur ein Jahr!** Diese Maßnahme mit der angeblich kurzen Amortisation führt in Wahrheit zu einem Verlust von rund 7,50 € in diesem einen Jahr, in der sie wirksam ist.\\ \\
-**Beispiel 2**: Ein Zweischeiben-Isolierverglastes Fenster wird mit einer (vgl. [[baulich:verglasungen_verbessern|Fensterfolie]]) verbessert. Das kostet 2,5 €/m² und bringt rund 1,5 €/(m²a) an Einsparung. Die Amortisationszeit wäre hier 1,67 Jahre. Nun hängt alles davon ab, wie lange dieses verbesserte Fenster in dieser Form weiter genutzt wird - sind das z.B. zwei Jahre, so würde sich das 'gerade so eben' lohnen. Auch hier gibt die Amortisationszeit keinen Anhaltspunkt dafür, wie gut sich die Maßnahme tatsächlich rechnet. Mit der Gegenwartsmethode erhalte ich diese Aussage: Hält das zwei Jahre, dann beträgt die Energiekosten-Einsparung insgesamt rund 2,91 € je m² so nachgebesserter Fläche, es werden also insgesamt 41 Cent je m² tatsächlich gespart((bei bis zu rund 13% (real) Zinsforderung ist diese Maßnahme dann wirtschaftlich: Das ist der sog. 'interne Zinsfuß'; es ist die 'Rendite', welche diese Maßnahme abwirft. Beim Vergleich mit anderen Renditen ist aber Vorsicht geboten: Denn, hohe Renditen von Anlagen sind regelmäßig auch mit hohen Risiken verbunden. Das Risiko der Anlage in verbesserte Energieeffizienz des Fensters ist im Gegensatz dazu extrem gering.)). \\ \\
+**Beispiel 2**: Ein Zweischeiben-Isolierverglastes Fenster wird mit einer [[baulich:verglasungen_verbessern|Fensterfolie]] verbessert. Das kostet 2,5 €/m² und bringt rund 1,5 €/(m²a) an Einsparung. Die Amortisationszeit wäre hier 1,67 Jahre. Nun hängt alles davon ab, wie lange dieses verbesserte Fenster in dieser Form weiter genutzt wird - sind das z.B. zwei Jahre, so würde sich das 'gerade so eben' lohnen. Auch hier gibt die Amortisationszeit keinen Anhaltspunkt dafür, wie gut sich die Maßnahme letztlich rechnet. Mit der Gegenwartsmethode erhalte ich diese Aussage: Hält das zwei Jahre, dann beträgt die Energiekosten-Einsparung insgesamt rund 2,91 € je m² so nachgebesserter Fläche, es werden also insgesamt 41 Cent je m² tatsächlich gespart((Bei bis zu rund 13% Realzinsforderung ist diese Maßnahme dann immer noch wirtschaftlich: Das ist der sog. 'interne Zinsfuß'; es ist die 'Rendite', welche diese Maßnahme abwirft. Beim Vergleich mit anderen Renditen ist aber Vorsicht geboten: Denn, hohe Renditen von Anlagen sind regelmäßig auch mit hohen Risiken verbunden. Das Risiko der Anlage in verbesserte Energieeffizienz eines Fensters ist im Gegensatz dazu extrem gering.)). \\ \\
-**Beispiel 3**: Wir bleiben bei dieser Zweischeiben-Isolierverglasung. jetzt ersetzen wir das ganze Fenster durch ein neues, gutes dreifachverglastes  (vgl. [[https://passipedia.de/_media/baulich/baulich/diy-anleitung_fester-selbst-einbauen.pdf|Fenstereinbau]]). Das kostet jetzt stolze 250 €/m² plus rund 150 € für den Einbau. Es bringt in dieser Konstellation rund 23 €/(m²a) an Einsparung. Die Amortisationszeit wäre hier also rund 17 Jahre - und das klingt für viel "wenig attraktiv". Aber: So ein Fenster hält üblicherweise 40 Jahre und ein gutes und dicht eingebautes wahrscheinlich noch länger. Die Energiekosteneinsparung über diese Nutzungszeit bestimmt sich dann zu rund 629 € je Quadratmeter - es bleiben im Gegenwartswert, abzüglich der Investition, rund 229 €. Das ist ein satter Gewinn -  und auch hier gibt die Amortisationszeit nicht nur keinen Anhaltspunkt dafür, wie gut sich die Maßnahme tatsächlich rechnet, sondern setzt sogar ein falsches Signal. Mit der Gegenwartsmethode erhalte ist die Aussage korrekt. \\ \\
+**Beispiel 3**: Wir bleiben bei dieser Zweischeiben-Isolierverglasung. Jetzt ersetzen wir das ganze Fenster durch ein neues, gutes dreifachverglastes  (vgl. [[https://passipedia.de/_media/baulich/baulich/diy-anleitung_fester-selbst-einbauen.pdf|Fenstereinbau]]). Das kostet jetzt stolze 250 €/m² plus rund 150 € für den Einbau. Es bringt in dieser Konstellation rund 23 €/(m²a) an Einsparung. Die Amortisationszeit wäre hier also rund 17 Jahre - und das klingt für viele "wenig attraktiv". Aber: So ein Fenster hält üblicherweise 40 Jahre und ein gutes und dicht eingebautes wahrscheinlich noch länger. Der Barwert der Energiekosteneinsparung über diese Nutzungszeit bestimmt sich dann zu rund 629 € je Quadratmeter - es bleiben im Gegenwartswert, abzüglich der Investition, rund 229 €. Das ist ein satter Gewinn -  und auch hier gibt die Amortisationszeit nicht nur keinen Anhaltspunkt dafür, wie gut sich die Maßnahme tatsächlich rechnet, sondern setzt sogar ein falsches Signal. Mit der Gegenwartswert-Methode erhalte ich eine korrekte quantifizierte Aussage. \\ \\
-Oft wird ein Problem darin gesehen, das 'viele Geld' für eine Anfangs-Investition nicht zu haben. Das ist aber nur scheinbar ein Problem: Denn finanzieren kann ich solche Investitionen an einem Gebäude z.B. durch einer Hypothekenkredit: Bei 2% effektivem Realzins kostet mich das neue Fenster dann rund 14,6 €/m² jedes Jahr an Zins und Tilgung (real) während ich gleichzeitig die genannten 23 €/(m²a) jährlich einspare: Ich habe so dann von Anfang an mehr Geld verfügbar als ohne diese Investition. \\ \\
+Oft wird ein Problem darin gesehen, das 'viele Geld' für eine Anfangs-Investition nicht zu haben. Das ist aber nur scheinbar ein Problem: Denn finanzieren kann ich solche Investitionen an einem Gebäude z.B. durch einer Hypothekenkredit: Bei 2% effektivem Realzins kostet mich das neue Fenster dann rund 14,6 €/m² jedes Jahr an Zins und Tilgung (real) während ich gleichzeitig die genannten 23 €/(m²a) jährlich einspare: Ich habe so von Anfang an mehr Geld verfügbar als ohne diese Investition. \\ \\
 Ein paar weitere Punkte, die in diesem Zusammenhang oft angeführt werden:
-  * "Ich bekomme aber so einen Kredit dafür nicht bei der Bank." //Als solide geltende Gebäudeeigentümer sollten dieses Problem nicht haben; vorkommen kann es, wenn das Objekt ohnehin schon bis zur Grenze belastet ist; das ist ein Fehler im Bewertungssystem der Banken, der behoben werden sollte((weil die Energiekosteinsparung die Solvenz des Eigentümers erhöht.)). Manchmal wollen sich Banken mit solch 'kleinen Investitionen' nicht abgeben. Auch dafür könnten sich verbesserte Bedingungen schaffen lassen. Alternativ kann der Eigentümer das Geld auch aus Eigenkapital aufbringen - ökonomisch sauber gerechnet, wird es für die allermeisten Eigentümer nicht einfach sein, alternative Anlagen mit mehr als 2% realer Verzinsung zu finden, die nicht jeweils hohe Risiken bergen((und somit im Mittel dann doch einen weit geringeren Zinsfuß bieten; siehe z.B. die Verluste, die viele 'kleine Leute' in der sog. Dotcom-Blase erlitten haben. Für besonders reiche Eigentümer liegt dieser Punkt womöglich anders: Die allerdings haben immer auch Zugriff auf wenig verzinstes Fremdkapital und können dadurch trotzdem immer noch einen zusätzlichen Gewinn aus einer solchen Maßnahme ziehen.))//
+  * "Ich bekomme aber so einen Kredit dafür nicht bei der Bank." //Als solide geltende Gebäudeeigentümer sollten dieses Problem nicht haben; vorkommen kann es, wenn das Objekt ohnehin schon bis zur Grenze belastet ist; das ist ein Fehler im Bewertungssystem der Banken, der behoben werden sollte((weil die Energiekosteinsparung die Solvenz des Eigentümers erhöht.)). Manchmal wollen sich Banken mit solch 'kleinen Investitionen' nicht abgeben. Auch dafür könnten sich verbesserte Bedingungen schaffen lassen. Alternativ kann der Eigentümer das Geld auch aus Eigenkapital aufbringen - ökonomisch sauber gerechnet, wird es für die allermeisten Eigentümer nicht einfach sein, alternative Anlagenformen mit mehr als 2% realer Verzinsung zu finden, die nicht jeweils hohe Risiken bergen((und somit im Mittel dann doch einen weit geringeren ehrlichen Zinsfuß bieten; siehe z.B. die Verluste, die viele 'kleine Leute' in der sog. Dotcom-Blase erlitten haben. Für besonders reiche Eigentümer liegt dieser Punkt womöglich anders: Die allerdings haben immer auch Zugriff auf wenig verzinstes Fremdkapital und können dadurch trotzdem immer noch einen zusätzlichen Gewinn aus einer solchen Maßnahme ziehen.))//
   * "Solange steht mein Haus doch gar nicht". //Das ist ein gewichtiges Argument, wenn es zutrifft. In diesem Fall müsste die Betrachtungszeit auf die Restlebensdauer des Gebäudes verkürzt werden. Allerdings, in der großen Mehrheit aller Fälle trifft das objektiv nicht zu - Gebäude 'stehen' in Deutschland üblicherweise weit länger als 90 Jahre. Die Gebäude-Nutzungsdauer kann insbesondere dadurch erhöht werden, dass die Qualität des Witterungsschutzes verbessert wird - das geschieht z.B. durch ein neues, besseres Fenster und insbesondere durch eine verbesserte außenliegende Wärmedämmung.//
   * "Das ist in meinem Alter nicht mehr interessant". //Da ist es sinnvoll, mit den Angehörigen über die Perspektiven der weiteren Nutzung des Gebäudes zu reden. Ökonomisch sollte das Alter des Eigentümers keine Rolle spielen, für den Wert eines genutzten Gebäudes ist dessen Qualität die entscheidende Größe. Zudem: erfolgt die Finanzierung über einen Hypothekenkredit, spart der Eigentümer unabhängig von seinem Alter von Anfang an jedes Jahr etwas ein.// \\ \\
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 ====Vom Standpunkt Besitz eines Gebäudes, das zumindest zum Teil selbst genutzt wird====
 Diese Personen haben sich das "Häuschen" meist über lange Zeiträume erspart bzw. die Eigentumswohnung über einen Kredit gekauft. Sie verfügen nicht selten über ein gewisses, aber nicht allzu üppiges Eigenkapital über den Hausbesitz hinaus und überlegen in allen Einzelfällen sehr genau, wofür sie ihr Geld einsetzen wollen.
-  * Haben sie Eigenkapital, so sind sie oft auf der Suche nach 'lukrativen' Anlageformen. Dabei werden sie von vielen Finanzexperten beraten, deren Rat jedoch leider ganz oft mehr von den Interessen der entsprechenden Institution((z.B. einer Bank)) bestimmt ist als von den Anliegen der Beratenen. So wird da heut oft die Anlage in 'Risikokapital' empfohlen, von denen hohe Renditen versprochen werden - wobei Risiko eben genau das bedeutet: Risiko. Hier gibt es also ein nicht geringes Risiko, mit der Anlage sogar Geld zu verlieren - statt der in Aussicht gestellten Gewinne. Seriöse Berater raten daher auch meist dazu, nur einen Teil des Vermögens so anzulegen - wodurch insbesondere bei den nicht sehr Vermögenden die hochverzinsten (risikoreichen) Anlagen praktisch gar nicht in Frage kommen. Weniger riskante Anlagen werden heute kaum noch zu nennenswerten effektiven Zinsen verzinst - wenn ich als kleiner Anleger eine einigermaßen sichere Anlage bei rund 2% effektivem Jahreszins (nominal) erhalten kann, bin ich ziemlich gut bedient. Risikoreichere Anlagen müssten finanzmathematisch mit dem Ausfallrisiko gewichtet werden - unsere These ist, dass diese letztlich wieder für Kleinanleger auf eine ähnliche Größenordnung führt. Fazit: Um 2% nominale Eigenkapitalverzinsung ist ein für Kleinanleger schon recht optimistischer Ansatz.
+  * Haben sie Eigenkapital, so sind sie oft auf der Suche nach 'lukrativen' Anlageformen. Dabei werden sie von vielen Finanzexperten beraten, deren Rat jedoch leider ganz oft mehr von den Interessen der entsprechenden Institution((z.B. einer Bank)) bestimmt ist als von den Anliegen der Beratenen. So wird da heute oft die Anlage in 'Risikokapital' empfohlen, von denen hohe Renditen versprochen werden - wobei Risiko eben genau das bedeutet: Risiko. Hier gibt es also ein nicht geringes Risiko, mit der Anlage sogar Geld zu verlieren - statt der in Aussicht gestellten Gewinne. Seriöse Berater raten daher auch meist dazu, nur einen Teil des Vermögens so anzulegen - wodurch insbesondere bei den nicht sehr Vermögenden die hochverzinsten (risikoreichen) Anlagen praktisch gar nicht in Frage kommen. Weniger riskante Anlagen werden heute kaum noch zu nennenswerten effektiven Zinsen verzinst - wenn ich als kleiner Anleger eine einigermaßen sichere Anlage bei rund 2% effektivem Jahreszins (nominal) erhalten kann, bin ich ziemlich gut bedient. Risikoreichere Anlagen müssten finanzmathematisch mit dem Ausfallrisiko gewichtet werden - unsere These ist, dass diese letztlich wieder für Kleinanleger auf eine ähnliche Größenordnung führt. Fazit: Um 2% nominale Eigenkapitalverzinsung ist ein für Kleinanleger schon recht optimistischer Ansatz.
-  * Oft liegt der Fall vor, in dem nicht viel Eigenkapital vorhanden ist oder in dem dieses nicht für Maßnahmen am Gebäude ausgegeben werden soll. In diesem Fall kann eine Besitzer einer Immobilie einen Hypothekenkredit aufnehmen: Für Fremdkapital sind daher die Hypothekenzinsen der korrekte Maßstab. Die nominalen effektiven Jahreszinsen lagen dabei vor 2022 längjährig zwischen 0,5% und 2,5%; sie waren kurzfristig während des Energiepreisschubs 2022 auf bis zu 4% gestiegen, liegen aber 2024 wieder in einem Bereich zwischen 3 und 3,5%. Ein Ansatz von nominal 3,5% effektiv liegt daher derzeit auf der sicheren Seite.
+  * Oft liegt der Fall vor, in dem nicht viel Eigenkapital vorhanden ist oder in dem dieses nicht für Maßnahmen am Gebäude ausgegeben werden soll. In diesem Fall kann der Besitzer einer Immobilie einen Hypothekenkredit aufnehmen: Für Fremdkapital sind daher die Hypothekenzinsen der korrekte Maßstab. Die nominalen effektiven Jahreszinsen lagen dabei vor 2022 längjährig zwischen 0,5% und 2,5%; sie waren kurzfristig während des Energiepreisschubs 2022 auf bis zu 4% gestiegen, liegen aber 2024 wieder in einem Bereich zwischen 3 und 3,5%. Ein Ansatz von nominal 3,5% effektiv liegt daher derzeit auf der sicheren Seite.
+  * Allerdings führt die Verwendung der nominalen Werte schnell zu Fehleinschätzungen: Denn wir sind es gewohnt, in den heutigen Preisrelationen zu denken. Künftig nominal gezahlter Kapitaldienst ist daher um die allgemeine Teuerungsrate zu korrigieren, für das //n//-te Jahr ist das ein Faktor $(1+i)^{-n}$ mit der Inflationsrate i. Das ergibt die richtigen Ergebnisse, wenn ich statt mit dem nominalen von Anfang an mit dem realen Zinsfuß rechne. Bei einer gegenwärtigen Inflationsrate von 2,5% beträgt der Realzins knapp unter 1% (mit dem vorhin angesetzten Hypotheken-Zinsfuß von nominal 3,5%/a). Die Zeiten mit Realzinsen unter 2% halten nun bereits seit einem guten Jahrzehnt an - wir rechnen in den Beispielen und bei den vorbesetzten Werten im Maßnahmenrechner oder in ENBIL auf der sicheren Seite mit 2% Realzins. \\ \\
+==Ergänzung: Wieso schätzen wir die Zukunft so ein, dass die Realzinsen auch weiterhin niedrig bleiben?==
+Nun, Einschätzungen über die Zukunft können Irrtümern unterliegen: Wahrsager haben das auch in ferner Vergangenheit des Öfteren versucht - und sie lagen ziemlich häufig falsch. Moderne Fehleinschätzungen waren Versprechen wie die einer Marslandung von Astronauten noch im 20. Jhd., die von geradezu spottbilligem Strom aus Kernkraftwerken, ... diese Liste ließe sich fortsetzen. Trotzdem haben wir uns auch schon in der Vergangenheit getraut, auf der Basis von Entwicklungstendenzen Szenarien und auch als wahrscheinlich angesehene Szenarien für künftige Entwicklungen an zu geben - und wir waren dabei meist gar nicht schlecht gelegen. Grundvoraussetzung aller einigermaßen stabilen Szenarien ist eine weiterhin überwiegend stabile politische und wirtschaftliche Entwicklung; diese anzunehmen fiel uns vor 20, 10 oder 5 Jahren noch leichter - heute müssen wir zugeben, dass auch chaotische Veränderungen nicht sicher ausgeschlossen werden können: Einen jahrelang andauernden Krieg in Mitteleuropa mit täglichen Toten, Verletzten und der Zerstörung jahrzehntelang aufgebauter Werte z.B. - das war in der nun Realität gewordenen Form nicht vorhersehbar; ich denke, auch die Propagatoren der Gaspipeline "Nordstream" hätten das Geschäft mit Russland dann anders gesehen. Die Welt, wie sie derzeit strukturiert ist, birgt einige Gefahren für starke Störungen der Stabilität - solche Szenarien können (und wollen) wir bei den folgenden Betrachtungen nicht mit einbeziehen; einfach gerade deswegen, weil sie an Anlässen auftreten können, die für nahezu alle Beteiligten völlig überraschend sind.\\
+Gehen wir von einer weiterhin einigermaßen stabilen Gesamtentwicklung aus, so sind darin allerdings ein paar Veränderungstrends schon heute offensichtlich - und sie müssen in die Randbedingungen der Szenarien eingehen:
+  - Es ist klar, dass die Bevölkerungsentwicklung in den meisten Industrieländern schon in wenigen Jahrzehnten rückläufig sein wird. Eine große Aufnahmebereitschaft für Menschen aus anderen Regionen gibt es offensichtlich auch nicht - das Ausmaß der heute dabei vorliegenden innenpolitischen Kontroverse ist extrem.
+  - Verbunden ist dies von den demographischen Tatsachen her auch mit einer Verschiebung der Altersstruktur mit ebenfalls leicht einsehbaren Konsequenzen. Die sind i.ü. nicht so dramatisch, wie das von manchen dargestellt wird: Menschen sind auch im Alter gesünder, wir werden alle auch noch in höherem Alter produktiver sein müssen; die Fortschritte in der Digitaltechnik kommen hinzu - sie erlauben eine Fortsetzung und sogar Verstärkung der Produktivität (Wertschöpfung je Arbeitsstunde). Diese beiden Veränderungen allein werden in der Lage sein, die heraufbeschworenen Probleme 'überalternden Gesellschaften' zu lösen.
+  - Wie wir unter [[/grundlagen/energiewirtschaft_und_oekologie/bemerkungen_zur_wachstumsdebatte|"Bemerkungen zur Wachstumsdebatte"]] ausgeführt haben, haben sich die prozentualen Wachstumsraten in den Industrieländern in den vergangenen Jahrzehnten überall verringert - die genauere Analyse dort zeigt, dass es sich hier um ein natürliches Phänomen handelt, wenn wir theoretisch begründbar und empirisch belegt von einem langfristig eher linearen als exponentiellen Wachstum ausgehen((Wie wir ebenda auch vermerkt haben, ist der Maßstab dabei das reale Bruttoinlandsprodukt - wobei eine Diskussion über die Sinnhaftigkeit eines so gemessenen Wohlstandes noch aussteht)).
+  - Letztere Aussage hat direkt Konsequenzen auf das Ausmaß des Wertzuwachses: Der liegt im Mittel über alle Teilnehmer am Wirtschaftsgeschehen maximal bei der realen Wachstumsrate; Realzinsen über diesem Niveau kann es daher im Mittel nicht geben - denn der über die Zinsen ausgeschütteten zusätzlichen Kaufkraft steht dann kein entsprechendes Angebot gegenüber. Freilich ist erkennbar, dass die Verteilungskämpfe über den verbliebenen Mehrwert zugenommen haben; eine extrem einseitige Verteilung der realen Zuwächse birgt allerdings sozialen Sprengstoff; das ist eine Entwicklung, die wir leider vielfach jetzt schon sehen und die in weniger stabile Entwicklungen münden könnte. Bleiben wir bei den einigermaßen stabilen Szenarien, dann ist die Konsequenz, auch künftig von weiterhin fallenden Realzinsen auszugehen. Damit haben wir eine unserer Hintergrundannahmen motiviert: Realzinsen für Hypothekendarlehen bei rund 1 bis 2%/a.
+  - Eine ebenfalls ernst zu nehmende Entwicklung ist die Zunahme des CO<sub>2</sub>-Gehaltes in der Atmosphäre. Der dadurch ausgelöste Klimawandel würde, ohne beherzte Gegenmaßnahmen, gleichfalls zu ökonomisch unstabilen Entwicklungen führen. Derzeit sind sich die Mehrheiten in den Industrienationen immer noch weitgehend darüber einig, dass der Klimawandel aufgehalten werden muss - und das geht nur durch eine umfassende Reduzierung der Verbrennung von fossilen Energieträgern. Auf Dauer können Subventionen dieser Energieträger und erlaubte Externalisierungen von Verschmutzungskosten nicht bestehen bleiben: CO<sub>2</sub>-Emissionen werden eine den Schäden bzw. deren Vermeidung gerechte Abgabe zur Folge haben; dadurch werden fossile Energieträger künftig in keinem Fall kostengünstiger werden. Andererseits ist die Kostenentwicklung durch die glücklicherweise niedrigen Erzeugungskosten erneuerbarer Energie begrenzt. Künftig nur noch wenig geänderte durchschnittliche Energiekosten sind eine Folge dieser Einschätzungen - wobei erneuerbare Energie tendenziell noch etwas kostengünstiger, fossile Energie aber teurer werden wird((Die Substitution eines letzten Restes von ca. 25% der fossilen Energiebereitstellung durch erneuerbare Energie wird allerdings aufwändig werden, weil dies nur über saisonale Energiespeicher oder hohe Anteile ungenutzter erneuerbar erzeugter Energie erreicht werden kann. Dieser Anteil der künftigen Energiebereitstellung wird teurer werden als der heutige Durchschnitt - auch bei weiter günstigem Kostentrend der erneuerbaren Energie. Daher gehen wir im längerfristigen Durchschnitt nicht von entscheidend fallenden Energiepreisen aus.)). Damit haben wir eine weitere unserer Hintergrundannahmen erläutert: Den mittleren Wärmepreis im Bereich von 11 bis 12 €Cent/kWh.
 =====Hilfen zur Berechnung der Wirtschaftlichkeit=====