baulich:wirtschaftlich
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baulich:wirtschaftlich [2024/04/02 14:05] – [Warum Amortisationszeiten irreführend sind] wfeist | baulich:wirtschaftlich [2024/04/03 20:32] – [Vom Standpunkt Besitz eines Gebäudes, das zumindest zum Teil selbst genutzt wird] wfeist | ||
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- Das Ziel für einen Kauf oder eine Investition ist die davon erwartete Dienstleitung. Bei der Heizung ist das z.B. ein im Winter komfortabel beheizter Raum. | - Das Ziel für einen Kauf oder eine Investition ist die davon erwartete Dienstleitung. Bei der Heizung ist das z.B. ein im Winter komfortabel beheizter Raum. | ||
- Oft kann das Ziel auf verschiedenen Wegen erreicht werden. In unserem Beispiel eben durch einen Elektrostrahler, | - Oft kann das Ziel auf verschiedenen Wegen erreicht werden. In unserem Beispiel eben durch einen Elektrostrahler, | ||
- | - Jeder der Wege lässt regelmäßig Kosten entstehen: in Einzelfällen könnten diese Null((selten)), | + | - Jeder der Wege lässt regelmäßig Kosten entstehen: in Einzelfällen könnten diese Null((selten)), |
- Eine Wirtschaftlichkeitsbestimmung kann immer nur in einem Vergleich solcher Kosten verschiedener Wege bestehen: Oft gibt es einen ' | - Eine Wirtschaftlichkeitsbestimmung kann immer nur in einem Vergleich solcher Kosten verschiedener Wege bestehen: Oft gibt es einen ' | ||
- Dass die Bewertung oft schwierig erscheint, liegt vor allem daran, dass es unterschiedliche Kostenarten gibt - und dass die Kosten je nach Art zu verschiedenen Zeitpunkten anfallen. Außerdem, dass es oft nicht einfach ist, künftige Kosten hinreichend sicher abzuschätzen((Hier gibt es einen ersten Hinweis darauf, warum keine Wirtschaftlichkeitsrechnung beanspruchen kann, auf den Pfennig genau zu sein: Niemand kann heute z.B. den künftigen Strompreis mit Sicherheit prognostizieren.)). | - Dass die Bewertung oft schwierig erscheint, liegt vor allem daran, dass es unterschiedliche Kostenarten gibt - und dass die Kosten je nach Art zu verschiedenen Zeitpunkten anfallen. Außerdem, dass es oft nicht einfach ist, künftige Kosten hinreichend sicher abzuschätzen((Hier gibt es einen ersten Hinweis darauf, warum keine Wirtschaftlichkeitsrechnung beanspruchen kann, auf den Pfennig genau zu sein: Niemand kann heute z.B. den künftigen Strompreis mit Sicherheit prognostizieren.)). | ||
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=====Der Gegenwartswert===== | =====Der Gegenwartswert===== | ||
- | Kurzdefinition: | + | Kurzdefinition: |
Etwas detaillierter: | Etwas detaillierter: | ||
* Einfach ist das für alle Geldströme, | * Einfach ist das für alle Geldströme, | ||
- | * Geldströme, | + | * Geldströme, |
- | * Handelt es sich um jährlich wiederkehrende Zahlungen((wie z.B. für eine Reinigungskraft)), | + | * Handelt es sich um jährlich wiederkehrende Zahlungen((wie z.B. für eine Reinigungskraft)), |
+ | Bei geringen Zinsen ist der Barwertfaktor ungefähr gleich der Lebensdauer: | ||
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=====Warum Amortisationszeiten irreführend sind===== | =====Warum Amortisationszeiten irreführend sind===== | ||
- | Im Gegensatz zum Gegenwartswert und der annuitätischen Rechnung | + | Im Gegensatz zum Gegenwartswert und der annuitätischen Rechnung |
- | **Merkpunkt: | + | **Merkpunkt: |
**Beispiel 1**: Ein altes undichtes Fenster wird mit Hilfe von Klebebändern nachgedichtet. Das kostet 12,50 je Fenster - und es ' | **Beispiel 1**: Ein altes undichtes Fenster wird mit Hilfe von Klebebändern nachgedichtet. Das kostet 12,50 je Fenster - und es ' | ||
Jetzt kommt' | Jetzt kommt' | ||
- | **Beispiel 2**: Ein Zweischeiben-Isolierverglastes Fenster wird mit einer (vgl. [[baulich: | + | **Beispiel 2**: Ein Zweischeiben-Isolierverglastes Fenster wird mit einer [[baulich: |
- | **Beispiel 3**: Wir bleiben bei dieser Zweischeiben-Isolierverglasung. | + | **Beispiel 3**: Wir bleiben bei dieser Zweischeiben-Isolierverglasung. |
- | Oft wird ein Problem darin gesehen, das 'viele Geld' für eine Anfangs-Investition nicht zu haben. Das ist aber nur scheinbar ein Problem: Denn finanzieren kann ich solche Investitionen an einem Gebäude z.B. durch einer Hypothekenkredit: | + | Oft wird ein Problem darin gesehen, das 'viele Geld' für eine Anfangs-Investition nicht zu haben. Das ist aber nur scheinbar ein Problem: Denn finanzieren kann ich solche Investitionen an einem Gebäude z.B. durch einer Hypothekenkredit: |
Ein paar weitere Punkte, die in diesem Zusammenhang oft angeführt werden: | Ein paar weitere Punkte, die in diesem Zusammenhang oft angeführt werden: | ||
- | * "Ich bekomme aber so einen Kredit dafür nicht bei der Bank." //Als solide geltende Gebäudeeigentümer sollten dieses Problem nicht haben; vorkommen kann es, wenn das Objekt ohnehin schon bis zur Grenze belastet ist; das ist ein Fehler im Bewertungssystem der Banken, der behoben werden sollte((weil die Energiekosteinsparung die Solvenz des Eigentümers erhöht.)). Manchmal wollen sich Banken mit solch ' | + | * "Ich bekomme aber so einen Kredit dafür nicht bei der Bank." //Als solide geltende Gebäudeeigentümer sollten dieses Problem nicht haben; vorkommen kann es, wenn das Objekt ohnehin schon bis zur Grenze belastet ist; das ist ein Fehler im Bewertungssystem der Banken, der behoben werden sollte((weil die Energiekosteinsparung die Solvenz des Eigentümers erhöht.)). Manchmal wollen sich Banken mit solch ' |
* " | * " | ||
* "Das ist in meinem Alter nicht mehr interessant" | * "Das ist in meinem Alter nicht mehr interessant" | ||
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====Vom Standpunkt Besitz eines Gebäudes, das zumindest zum Teil selbst genutzt wird==== | ====Vom Standpunkt Besitz eines Gebäudes, das zumindest zum Teil selbst genutzt wird==== | ||
Diese Personen haben sich das " | Diese Personen haben sich das " | ||
- | * Haben sie Eigenkapital, | + | * Haben sie Eigenkapital, |
- | * Oft liegt der Fall vor, in dem nicht viel Eigenkapital vorhanden ist oder in dem dieses nicht für Maßnahmen am Gebäude ausgegeben werden soll. In diesem Fall kann eine Besitzer einer Immobilie einen Hypothekenkredit aufnehmen: Für Fremdkapital sind daher die Hypothekenzinsen der korrekte Maßstab. Die nominalen effektiven Jahreszinsen lagen dabei vor 2022 längjährig zwischen 0,5% und 2,5%; sie waren kurzfristig während des Energiepreisschubs 2022 auf bis zu 4% gestiegen, liegen aber 2024 wieder in einem Bereich zwischen 3 und 3,5%. Ein Ansatz von nominal 3,5% effektiv liegt daher derzeit auf der sicheren Seite. | + | * Oft liegt der Fall vor, in dem nicht viel Eigenkapital vorhanden ist oder in dem dieses nicht für Maßnahmen am Gebäude ausgegeben werden soll. In diesem Fall kann der Besitzer einer Immobilie einen Hypothekenkredit aufnehmen: Für Fremdkapital sind daher die Hypothekenzinsen der korrekte Maßstab. Die nominalen effektiven Jahreszinsen lagen dabei vor 2022 längjährig zwischen 0,5% und 2,5%; sie waren kurzfristig während des Energiepreisschubs 2022 auf bis zu 4% gestiegen, liegen aber 2024 wieder in einem Bereich zwischen 3 und 3,5%. Ein Ansatz von nominal 3,5% effektiv liegt daher derzeit auf der sicheren Seite. |
+ | * Allerdings führt die Verwendung der nominalen Werte schnell zu Fehleinschätzungen: | ||
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+ | ==Ergänzung: | ||
+ | Nun, Einschätzungen über die Zukunft können Irrtümern unterliegen: | ||
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+ | Gehen wir von einer weiterhin einigermaßen stabilen Gesamtentwicklung aus, so sind darin allerdings ein paar Veränderungstrends schon heute offensichtlich - und sie müssen in die Randbedingungen der Szenarien eingehen: | ||
+ | - Es ist klar, dass die Bevölkerungsentwicklung in den meisten Industrieländern schon in wenigen Jahrzehnten rückläufig sein wird. Eine große Aufnahmebereitschaft für Menschen aus anderen Regionen gibt es offensichtlich auch nicht - das Ausmaß der heute dabei vorliegenden innenpolitischen Kontroverse ist extrem. | ||
+ | - Verbunden ist dies von den demographischen Tatsachen her auch mit einer Verschiebung der Altersstruktur mit ebenfalls leicht einsehbaren Konsequenzen. Die sind i.ü. nicht so dramatisch, wie das von manchen dargestellt wird: Menschen sind auch im Alter gesünder, wir werden alle auch noch in höherem Alter produktiver sein müssen; die Fortschritte in der Digitaltechnik kommen hinzu - sie erlauben eine Fortsetzung und sogar Verstärkung der Produktivität (Wertschöpfung je Arbeitsstunde). Diese beiden Veränderungen allein werden in der Lage sein, die heraufbeschworenen Probleme ' | ||
+ | - Wie wir unter [[https:// | ||
+ | - Letztere Aussage hat direkt Konsequenzen auf das Ausmaß des Wertzuwachses: | ||
+ | - Eine ebenfalls ernst zu nehmende Entwicklung ist die Zunahme des CO2-Gehaltes in der Atmosphäre. Der dadurch ausgelöste Klimawandel würde, ohne beherzte Gegenmaßnahmen, | ||
=====Hilfen zur Berechnung der Wirtschaftlichkeit===== | =====Hilfen zur Berechnung der Wirtschaftlichkeit===== |
baulich/wirtschaftlich.txt · Zuletzt geändert: 2024/04/03 20:43 von wfeist